DAACT partielle : dans quels cas peut-on la déposer ?

Vous avez achevé uniquement une partie de votre projet de construction et vous vous demandez si vous pouvez déposer une DAACT avant la fin totale des travaux ? La réponse est oui, mais uniquement dans des cas spécifiques prévus par le Code de l’urbanisme. L’article R.462-2 autorise explicitement une déclaration d’achèvement pour « une tranche des travaux » lorsque le projet a été conçu et autorisé en plusieurs phases distinctes.

Concrètement, la DAACT partielle s’applique quand votre permis prévoit une réalisation échelonnée : construction principale achevée mais piscine et aménagements extérieurs encore en cours, lotissement réalisé par tranches successives, opération d’aménagement phasée sur plusieurs années. Dans ces situations, vous pouvez déclarer l’achèvement de chaque tranche indépendamment, ce qui permet de sécuriser juridiquement les parties terminées et d’utiliser les constructions achevées avant la fin complète du projet.

Voici les situations où une DAACT partielle est possible et les conditions à respecter pour éviter tout rejet par la mairie :

Qu’est-ce qu’une DAACT partielle selon le Code de l’urbanisme ?

L’article R.462-2 du Code de l’urbanisme précise que « la déclaration précise si l’achèvement concerne la totalité ou une tranche des travaux ». Cette disposition légale reconnaît explicitement la possibilité de déclarer l’achèvement d’une partie seulement du projet autorisé. Le terme « tranche » désigne une phase distincte et identifiable du projet, généralement prévue dès la demande d’autorisation initiale.

Une tranche de travaux correspond à un ensemble cohérent et fonctionnel : un bâtiment complet dans un ensemble de plusieurs constructions, une phase d’un lotissement, une partie géographiquement délimitée d’un aménagement. La tranche doit avoir une autonomie suffisante pour être utilisable indépendamment du reste du projet. Par exemple, une maison d’habitation achevée constitue une tranche valable, même si la piscine et le garage prévus au permis ne sont pas encore réalisés.

La DAACT partielle ne modifie pas le permis initial ni ne dispense des autres tranches. Elle constate simplement l’achèvement conforme d’une partie du projet. Les tranches non achevées restent soumises à l’autorisation d’urbanisme initiale et doivent être réalisées dans le délai de validité du permis (3 ans après le début des travaux, prorogeable). Chaque tranche future nécessitera sa propre DAACT au moment de son achèvement.

Dans quels cas concrets utiliser une DAACT partielle ?

Le lotissement réalisé par phases constitue le cas d’usage le plus fréquent. Un promoteur obtient un permis d’aménager pour créer 50 lots. Le projet prévoit une réalisation en 3 tranches : tranche 1 avec 20 lots et voiries attenantes, tranche 2 avec 15 lots, tranche 3 avec 15 lots. À l’achèvement de chaque tranche, une DAACT partielle est déposée pour cette phase spécifique. Cela permet de commencer la commercialisation et la construction des maisons sur les lots de la tranche achevée avant la fin complète de l’opération.

Un projet de construction avec plusieurs bâtiments autorise également la DAACT partielle. Exemple : votre permis de construire prévoit une maison principale, un garage séparé, une piscine et un pool house. Vous achevez d’abord la maison principale et souhaitez l’habiter ou la vendre avant de réaliser les autres éléments. Vous déposez une DAACT partielle pour la maison uniquement, en précisant que le garage, la piscine et le pool house restent à réaliser. Cette déclaration vous permet d’obtenir le certificat de conformité pour la maison et de souscrire les assurances habitation.

Les opérations d’aménagement complexes utilisent systématiquement les DAACT partielles. Un projet de zone d’activité commerciale prévoit la viabilisation des terrains (réseaux, voiries), puis la construction de bâtiments commerciaux, puis les espaces verts et parkings. Chaque grande phase fait l’objet d’une DAACT partielle : une pour la viabilisation, une pour chaque bâtiment achevé, une finale pour les aménagements extérieurs. Ce découpage permet une mise en service progressive de la zone.

Quand la DAACT partielle n’est-elle pas applicable ?

Une déclaration préalable simple ne permet généralement pas de DAACT partielle. Ce type d’autorisation concerne des travaux de faible ampleur (extension de moins de 40 m², création d’ouverture, changement d’aspect extérieur) qui sont réalisés en une seule fois. La notion de « tranche » n’a pas de sens pour ces petits projets. Vous devez attendre l’achèvement complet de tous les travaux déclarés avant de déposer la DAACT.

Un permis de construire classique sans mention de tranche ne justifie pas non plus une DAACT partielle. Si votre permis prévoit la construction d’une maison avec garage intégré et terrasse, sans distinguer ces éléments comme des phases séparées, vous devez achever l’ensemble du projet avant de déclarer. Déposer une DAACT partielle pour la maison seule alors que le garage et la terrasse ne sont pas terminés sera refusé par la mairie, car le permis ne prévoit pas cette dissociation.

Les travaux indivisibles techniquement ne peuvent pas faire l’objet de DAACT partielle même si le permis mentionne des tranches. Exemple : une rénovation lourde avec ravalement de façade, réfection de toiture et modification des ouvertures. Ces travaux forment un ensemble cohérent qui doit être achevé globalement pour que le bâtiment soit conforme et utilisable. Achever uniquement la toiture sans faire les façades ni les ouvertures ne constitue pas une tranche valable car le bâtiment reste non conforme et non habitable.

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Comment remplir une DAACT partielle ?

Utilisez le formulaire Cerfa classique (n°13408 pour un permis de construire, n°13407 pour une déclaration préalable). Dans la section relative à l’achèvement, cochez la case « achèvement partiel » ou « tranche » selon la version du formulaire. Certains formulaires comportent une case spécifique « achèvement d’une tranche des travaux » : cochez-la obligatoirement. Si cette mention n’apparaît pas clairement, ajoutez dans la partie observations : « Déclaration d’achèvement partiel concernant la tranche n°X » ou « DAACT partielle pour le bâtiment principal uniquement ».

Décrivez précisément la tranche achevée dans la partie descriptive du formulaire. Indiquez : nature exacte des travaux terminés (bâtiment A, phase 1 du lotissement, maison d’habitation), surfaces réalisées pour cette tranche, date réelle d’achèvement de cette tranche spécifique. Précisez également ce qui reste à réaliser : « Le garage et la piscine prévus au permis n°… seront réalisés ultérieurement » ou « Les tranches 2 et 3 du lotissement feront l’objet de DAACT distinctes ». Cette clarté évite toute ambiguïté pour le service instructeur.

Joignez les attestations réglementaires uniquement pour la tranche concernée si elles sont applicables. Si vous déclarez l’achèvement de la maison d’habitation (tranche 1) sans le garage (tranche 2), fournissez l’attestation RT 2012/RE 2020 et l’attestation d’accessibilité pour la maison uniquement. Ces attestations ne concernent pas le garage qui sera déclaré plus tard. En revanche, conservez une copie de toutes les attestations globales du projet pour les joindre aux DAACT ultérieures des autres tranches.

Quelles conséquences d’une DAACT partielle sur le permis ?

Le délai de validité du permis continue de courir pour les tranches non achevées. Un permis de construire reste valable 3 ans à compter du début des travaux, avec possibilité d’interruption de chantier de maximum 1 an. Déposer une DAACT partielle pour la tranche 1 ne prolonge ni ne renouvelle ce délai pour les tranches 2 et 3. Vous devez donc achever toutes les tranches dans les 3 ans, sinon demander une prorogation avant expiration ou déposer un nouveau permis pour les parties non réalisées.

La conformité est vérifiée tranche par tranche. La mairie dispose de 3 mois (ou 5 mois selon zones) après chaque DAACT partielle pour contrôler la conformité de la tranche déclarée uniquement. Si la tranche 1 est conforme mais que vous modifiez le projet de la tranche 2 par rapport au permis initial, la conformité de la tranche 1 n’est pas remise en cause. Toutefois, pour la tranche 2 modifiée, vous devrez déposer un permis modificatif avant l’achèvement, sinon votre DAACT partielle pour la tranche 2 sera refusée pour non-conformité.

L’utilisation de la tranche achevée est autorisée dès validation de la DAACT partielle. Vous pouvez habiter la maison dont la DAACT partielle a été acceptée, même si le garage et la piscine ne sont pas construits. Vous pouvez vendre des lots d’un lotissement dont la tranche est déclarée conforme, même si les autres tranches sont en cours. Cette autonomie constitue l’intérêt principal de la DAACT partielle : elle évite d’attendre l’achèvement total d’un projet qui peut s’étaler sur plusieurs années.

La DAACT partielle constitue un outil utile pour les projets complexes ou phasés, mais elle ne s’applique que si votre autorisation d’urbanisme prévoit explicitement cette possibilité de réalisation par tranches. Avant de déposer, vérifiez que votre permis mentionne bien les phases ou tranches, sinon la mairie refusera votre déclaration partielle et vous devrez attendre l’achèvement complet.

Pour sécuriser votre démarche, consultez le service urbanisme de votre mairie avant de déposer une DAACT partielle. Présentez votre permis initial et expliquez quelle tranche vous souhaitez déclarer. L’agent vous confirmera si cette approche est valable pour votre projet ou si vous devez attendre l’achèvement total. Cette vérification préalable évite un refus de DAACT qui retarderait vos projets d’occupation ou de commercialisation